文‧蔡佳峻會計師
台灣人有土斯有財的觀念深植人心，遇到過很多客戶，他們不只喜歡到處看房，也喜歡買房，不論是投資或自住兩相宜。不過台灣的不動產稅制相當複雜，尤其當你賣房子有賺錢的時候，可能就要繳高額的所得稅。
但其實很多人不知道，出售房屋之所得稅是有可能扣抵甚至退稅的，秘訣就在於「重購自用住宅」稅額扣抵或退還的規定。
什麼是重購自用住宅扣抵或退稅？
當我們出售舊制房屋有獲利，此獲利屬於「財產交易所得」，列入我們當年的綜合所得額中計稅，但政府為了鼓勵我們小屋換大屋，訂定了「重購自用住宅」稅額扣抵或退還的規定。
重購扣抵或退稅的法源依據，規定在所得稅法第17條之2及施行細則第25條之2，整理重點如下：
1適用舊制房屋交易（適用房地合一新制之房地，有另外的規定）
2房屋所有權人或其配偶、直系親屬（註）於該地辦竣戶籍登記
3房屋必須為納稅義務人或其配偶所有
4新購的房屋價額高於出售的房屋價額（小屋換大屋）
5房屋出售前1年內無供營業使用或出租
6無論是先買後賣或是先賣後買，新購與出售的自住房屋的移轉登記日不超過 2年
同時符合上述條件者，納稅義務人因為出售自用住宅所繳的稅可以申請扣抵或退還。
註 財政部1081118台財稅字第10804592200號令已放寬，未受納稅義務人扶養之直系親屬設籍，亦可適用此規定。
舉例來說，王先生(單身)於民國107年出售舊制自用住宅一戶，該房屋原始買進成本為500萬元，賣出價額為580萬元（不含土地價款），107年度應申報財產交易所得為80萬元（假設王先生另有薪資所得100萬），108年10月1日王先生購買新房屋一戶供自住使用，房屋價款為600萬元，重購之自用住宅價額高於原出售之自用住宅價額（即600萬元＞580萬元），此時，王先生108年度申報綜所稅時即可申請扣抵或退還107年度已納財產交易所得之綜合所得稅額。計算如下：
套用一句郭董的名言：「魔鬼藏在細節裡。」在今年11月台財稅字第10804592200號解釋令發布前，許多納稅義務人常因設籍對象錯誤，而無法適用重購扣抵或退稅，實在可惜，尤其是像不動產這種動輒數千萬、上億的資產交易，大家務必要對其相關稅務規定，有基本的瞭解。
當然，最好的作法就是在做任何規劃與安排前，盡量與專業人士進行詳細討論與確認，以免因為走錯一小步而造成稅務權益受損。
