主動申請稅務優惠，免繳冤枉稅！ ——房屋稅與地價稅節稅小撇步

文‧ 陳郁婷 會計師　

　陽光明媚的春日早晨，阿嘉剛走進辦公室，就聽到小郁不知在和誰通電話。

　「什麼？稅捐處還要妳補件喔？怎麼這麼麻煩……」小郁看到阿嘉走進來，立刻對對方說：「啊，我要上班了，回去再說，掰。」

　阿嘉好奇地問：「怎麼了？剛剛那位是？」

　小郁心虛地說：「是我阿姨啦。她去年底買房，最近收到新房子的稅單，想說稅金怎麼這麼高？我看了之後發現因為適用的稅率是營業用，就跟她說要去稅捐處申請按自住住家用稅率課徵房屋稅。我朋友去年買房時也申請過，因為和戶政事務所在同一棟樓，所以去遷戶籍的時候，櫃台人員就建議他順便去申請。他說程序蠻簡單的，而且申請後過沒多久就收到核准公文了。可是阿姨上週去申請，後來接到承辦人的電子郵件通知她要補件，請她提供房屋現在目前狀況及待裝潢的設計圖等等。她把資料補給對方之後，承辦人今天又打給她，請她拍門牌的照片給他，但是那棟社區真的沒有門牌，阿姨也不知道要從哪生照片給他。好奇怪，同樣都是申請自住優惠稅率，為什麼阿姨的承辦人這麼難搞？」

　阿嘉沉吟了一陣，「妳剛說稅單原本的稅率是營業用，那個社區不是住宅嗎？妳阿姨買的是新成屋？」見小郁點了點頭，阿嘉接著說：「那應該會適用非自住的住家用稅率才對，怎麼會是營業用呢？」

　小郁想了想，說：「會不會是因為阿姨買的那一戶之前是接待中心啊？」

　阿嘉眼睛一亮，「那就對了！因為之前是供銷售房屋使用，所以依營業用稅率3%課徵房屋稅。承辦人要確定現在確實沒有供營業使用，才會請妳阿姨提供現場的照片。再加上要申請的是自住，才會要求提供設計圖，否則空屋根本沒辦法住人，就無法符合實際居住使用的要件。」

　「原來是這樣啊！我還以為是承辦人特別機車，刻意刁難呢！阿姨和承辦人通話的時候，就跟對方說才剛買房，設計師也才找好，還在談圖的階段，連動工都沒有，毛胚屋有什麼好拍的，不過還是有按對方的要求去現場拍照。」

　「呵呵，現在民風高漲，公務員服務態度和從前相比已經改善很多了。妳看，妳朋友去戶政辦遷入戶籍，承辦人還提醒他要去稅捐處申請自用住宅呢！」

　「是沒錯啦。」承辦人也有承辦人的難處，可是沒有的東西是要怎麼生出來呢？小郁想著下班後也一起來幫阿姨想想有沒有其他辦法好了。

　一週後，阿嘉偶然走過小郁的辦公桌，忽然想起上次聊到的話題，好奇地問：「小郁，後來妳阿姨房屋稅那件事怎麼處理啊？」

　「喔喔，聽說後來承辦人看她申請的地址離稅捐處不遠，就跟她說不需要再補資料，他自己去現場看。沒多久公文和新的稅單就下來了。不過申請之後舊家就不適用自住房屋，不能按優惠稅率課稅了。因為阿姨之前都是用帳戶自動扣繳的方式繳稅，舊家的稅已經繳過了，承辦人說會發給她新的稅單，請她再補繳差額。阿姨還說，因為新家和舊家在不同行政區，結果兩個單位都發給她補繳的稅單，她還打去問這樣是要繳哪張。承辦人跟她說都可以，不要重複繳稅就好。」

　「承辦人後來自己去場勘，沒有再要妳阿姨補件，而且還在裝修期間就核准適用自住優惠稅率，真是佛心來著。我前幾天才聽朋友說，幾年前她母親過世，繼承房地後要重新申請自住優惠稅率，當時房子在整修，她的承辦人就說等他們裝修完成後再來申請，說是裝修期間無法住人，不符合實際居住的要件。」

　「居然！那我回去要跟阿姨分享這個小故事，讓她知道自己有多幸運。這次阿姨的經驗讓我學到不少，因為我們平常接觸的都是營業稅和營所稅這類國稅，地方稅我也是第一次碰到，回去就做了一下功課。」小郁一邊說一邊把自己這幾天整理的資料遞給阿嘉。

表1：房屋稅 vs. 地價稅

註1：房屋稅稅率依不同使用情形、所在縣市及持有房屋戶數，適用不同稅率。例如，其他住家用房屋，臺北市持有2戶以下稅率為2.4%，3戶以上為3.6%，新北市則無論戶數多寡皆為1.5%

註2：更多關於地價稅的小知識請參閱：地價稅繳納 基本規定、稅率、常見問題總整理

表2：自住房屋 vs. 自用住宅用地

　員工如此積極好學，阿嘉備感欣慰。小郁接著又說：「還有啊，因為阿姨的新房子是和姨丈聯名買的，本來以為要兩個人都遷戶籍才能適用優惠稅率，結果對方說一個人遷戶籍就可以了。我阿姨還很震驚地說夫妻不用同一戶籍喔？他們舊家是相鄰的2戶打通合併成1戶，但是當初沒有申請門牌併編，早知道夫妻不用同戶籍，他們就可以一人一戶，這樣2戶就都能適用自住的優惠稅率了。」

　「夫妻確實可以設籍在不同地方，不過有沒有遷入戶籍其實和是否適用自住房屋稅率無關，只跟地價稅有關。當然，如果有設籍的話，承辦人可能比較不會要求去現場確認有無實際居住。以阿姨買新屋前的情況來說，如果當時阿姨和姨丈全國房屋沒有超過3戶，阿姨又有實際居住，即使沒有設籍，舊家還是可以2戶都申請按自住優惠稅率課徵房屋稅。但如果他們有4間房子，其中2間打通給自己住，另外2間給已成年子女或是父母住，那麼打通的這2戶就必須去申請門牌併編。」

　看著小郁一臉茫然的表情，阿嘉笑著解釋：「房屋稅籍的編配是以建號或門牌號碼為準，可獨立使用及移轉之個別房屋認定為1戶，並編配1個稅籍編號。妳阿姨舊家門牌是相鄰的2戶，有2個門牌對吧？」

　見小郁點頭，阿嘉接著說：「所以阿姨會收到2張房屋稅單。但他們其實可以向地政主管機關辦竣建物合併登記，並向戶政機關申請門牌併編，就可以申請合併房屋稅籍，2戶變成1戶，門牌剩下1個，房屋稅單也會只有1張。原本的4戶就變成3戶，就通通可以適用自住優惠稅率啦！

　「但是地價稅就不同了，只能以1處為限。不過阿姨舊家的情況比較特殊，是2戶打通。雖然房屋稅必須門牌併編成才能計為1戶，但是地價稅沒有這麼嚴格。如果2戶的所有權人同屬1人，或所有權人與其配偶個別所有，雖然只在1處設立戶籍，如符合自用住宅用地規定，且經地方稅務機關現場勘查，查明確實打通或合併使用，合併認定為1處，那相鄰房屋的2筆土地，就可以申請適用自用住宅用地稅率課徵地價稅（註3）。」

註3：與直系親屬所有相鄰房屋打通使用，因為非屬認定為1處的範圍，故未設立戶籍的房屋基地無法適用自用住宅稅率課徵地價稅。

　「照你這麼說，以前阿姨和姨丈雖然設籍在同1戶，但因為房屋戶數沒有超過3戶，所以舊家的2戶都可以適用自住房屋優惠稅率；地價稅因為是打通，請稅捐處來看過證實是合併使用，2戶也都可以適用自用住宅用地優惠稅率？」

　阿嘉點點頭，小郁跟著大嘆一口氣，「唉，阿姨真是白繳了好多年的冤枉稅啊。可現在阿姨買了新家，地價稅又有1處的限制，那知道舊家打通2戶都能適用地價稅優惠稅率好像也沒什麼用？」

　「這時如果阿姨的已成年子女或是父母、祖父母有設籍在舊家的話，就兩邊都可以適用自用住宅用地的優惠稅率。即使原本沒有設籍在舊家，如果他們本身沒有享有地價稅的優惠稅率，也可以請他們遷入戶籍。如果上面的情況都不適用，就看是新家的公告地價高還是舊家的高，選擇較高的土地辦理自用住宅用地最實惠。

　「另外要注意的是，像阿姨這樣聯名買房的情況，阿姨和姨丈各自擁有一半的所有權，那雙方都必須要提出自用住宅用地稅率的申請，才能使全部土地都適用優惠稅率，否則如果只有一方提出申請，未提出申請的一方仍然無法適用優惠稅率，到時候看到稅單才想更正的話，地價稅可不像房屋稅是按月課徵，過了9月22日的申請期限，就得等到隔年才能適用優惠稅率，那就虧大了。」

　「原來地方稅有這麼多節稅小撇步，真是受教了。」

　「政府很多租稅減免的措施都需要納稅義務人主動提出申請，所以搞懂這些省稅的眉角很重要呢！尤其地方稅這種由政府發單通知人民繳稅的，很多時候大家都直接乖乖去繳稅，也沒仔細研究稅捐處有沒有算錯，或是自己有沒有符合租稅優惠的條件，就這樣好多年過去了。自己的租稅權益要自己主動爭取，否則這些多繳的冤枉稅政府可不會退還喔！」

總結：

1. 房屋稅與地價稅的優惠稅率須分別提出申請，且二者適用條件及申請期限不同，縱使房屋適用「自住房屋」，不代表其坐落土地即適用「自用住宅用地」。
2. 突破自用住宅用地1處的限制：可以找直系尊親屬（父母、祖父母）或已成年子女設籍，即可繼續適用地價稅優惠稅率。戶籍遷出時至少應保留本人、配偶或符合條件之直系親屬1人於原戶籍地，如全戶戶籍遷出，嗣後再行遷入，仍應於9月22日前重新提出申請，才可自當年度起適用自用住宅用地優惠稅率。
3. 若無可設籍的直系親屬，選擇地價最高的一處申請自用住宅優惠稅率課徵地價稅。
4. 原符合優惠稅率條件的設籍人一旦遷出戶籍，應主動通報稅務局，即改按一般用地稅率課徵地價稅。
5. 若房地是與配偶各自擁有一半的所有權，雙方皆須提出自用住宅用地稅率之申請，才能使全部土地都適用優惠稅率，否則如果僅一方提出申請，未提出申請的一方仍無法適用優惠稅率。