文‧ 蔡佳峻 會計師 2022年9月號
一、前言
去年7/1房地合一稅2.0修正重點之一，就是將【預售屋】買賣列入房地合一2.0課稅範圍
財政部於今年5月26日發布函令（111年5月26日台財稅字第11104501470號令，以下簡稱0526令），進一步將預售屋【紅單交易】也納入房地合一2.0課稅範圍，最高適用稅率45%。
二、何謂紅單交易？
所謂紅單交易，跟預售屋買賣有何不同？請參考下圖：
原則上，建商需於建照取得後，才能開始進行銷售預售屋，但實務上建商會在取得建照前，先向有意購屋者收取部分訂金（小訂），再開「購屋買賣預約單」或「購屋買賣訂購單」，單子的顏色都是紅色或粉紅色，因此就被稱為紅單。
因此，紅單的原意是作為購屋者下訂的付款證明，也代表擁有預售屋的優先購買權。等建照核准並確定出售價格後，購屋者仍有意願購買，再依約訂時間補足訂金並正式簽約，若不願意購買，可憑紅單退回已支付的訂金。
三、0526令內容
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個人及營利事業於簽訂預售屋買賣契約書前，支付定金或類似名目之金額，取得平均地權條例第47條之3第5項所定之書面契據（即購屋預約單，俗稱紅單），係基於預售屋買賣關係而成立之契約行為。自110年7月1日起轉售紅單予第三人，屬所得稅法第4條之4第2項規定之預售屋及其坐落基地交易，應依110年4月28日修正公布所得稅法規定課徵所得稅。
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個人及營利事業因違反平均地權條例第47條之3第6項規定轉售紅單，經主管機關依同條例第81條之2第6項第2款規定或其他相關法律科處之罰鍰，於計算交易所得時，不得自該課稅所得額減除。
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個人及營利事業於110年7月1日以後至本令發布日前轉售紅單，並於111年6月30日以前依稅捐稽徵法第48條之1規定自動補報及補繳稅款並加計利息者，免依所得稅法第108條之2第2項、第3項、第110條第1項及第2項規定處罰。
四、小提醒
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紅單交易課徵房地合一稅追溯至去(110)年7月1日開始適用，且依規定，個人應在交易次日起30天內完成房地合一稅申報。
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111/6/30前自動補報補繳者，僅需加計利息，免罰，務必把握時間盡快完成補報補繳。
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依據平均地權條例第47條之3第6項規定，紅單已禁止轉讓。因此若被查獲，因違反平均地權條例所處之罰鍰（15～100萬），於計算房地合一所得時，不能列為減除項目。
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營利事業110年7月後若有預售屋紅單交易，現在適逢110年度營所稅申報期間，應依房地合一稅2.0方式計算納稅，且轉售價格需「全額」開立應稅統一發票、報繳營業稅，不適用土地免徵營業稅的規定。
